di Sandro CERATO
Con l’arrivo del comunicato stampa del MEF che
ufficializza la proroga al 4 febbraio 2013 del termine per la
presentazione della dichiarazione IMU relativa alle variazioni intervenute
nel 2012 (fino alla data di pubblicazione in G.U. dei modelli, intervenuta in
data 5 novembre scorso), i contribuenti hanno certamente un maggior lasso
temporale per comprendere in quali fattispecie si rende obbligatoria la
presentazione della dichiarazione stessa, ricordando sin d’ora che è comunque
necessario verificare innanzitutto se il Comune non abbia già previsto un
obbligo di comunicazione ad hoc, nel qual caso quest’ultimo è sostitutivo della
dichiarazione.
Le istruzioni alla dichiarazione precisano, in linea
generale, che l’obbligo di presentazione sussiste per gli immobili che
godono di riduzioni dell’imposta. Nell’ambito di tale folto gruppo, vi sono
anche gli immobili “merce” costruiti dall’impresa e destinati ad essere
venduti, per i quali l’art. 13, co. 9-bis, del D.L. 201/2011 stabilisce che i
Comuni possono ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38%, in presenza dei
suddetti requisiti:
- permanenza della destinazione originaria, ossia deve trattarsi di beni merce costruiti e destinati alla rivendita;
- non deve sussistere un contratto di locazione;
- non devono essere trascorsi più di tre anni dalla data di ultimazione dei lavori.
Relativamente ai requisiti elencati, è opportuno
spendere alcune considerazioni, evidenziando tuttavia che la prima verifica che
deve essere eseguita, quale condizione per fruire della riduzione d’imposta e
per la sussistenza dell’obbligo di presentazione della dichiarazione, concerne
l’esistenza di una delibera comunale con cui si è stabilita un’aliquota
ridotta rispetto a quella effettiva. Per quanto riguarda il primo requisito
elencato, poiché l’agevolazione è connessa all’esistenza di beni costruiti
dall’impresa e destinati alla rivendita, è necessario che gli stessi siano
classificati tra i beni “merce”, e non tra le immobilizzazioni, posto che in
tal caso la destinazione non sarebbe più quella di rivendita ma di detenzione
quale bene strumentale.
In relazione al secondo requisito, invece, l’assenza
di un contratto di locazione è funzionale ad evitare una possibile “duplicazione”
di ipotesi agevolative, posto che ai sensi dell’art. 13, co. 9, del D.L.
201/2011 i Comuni posso stabilire un’aliquota ridotta, fino allo 0,4%, anche
per gli immobili locati, nel qual caso vi rientrano anche quelle “merce”
detenuti dalle imprese che lo hanno costruito.
Infine,
l’ultimo requisito è di natura “temporale”, in quanto si stabilisce che la
possibilità di fruire dell’aliquota ridotta eventualmente deliberata dal
Comune, non è a tempo indeterminato, bensì è circoscritta ai primi tre anni
rispetto alla data di ultimazione dei lavori. Diventa quindi determinante
stabilire il dies a quo per il computo del triennio, ed in tale ambito
può essere utile ricordare quanto stabilito dall’Agenzia delle Entrate con la
C.M. n. 12/E/2007 in relazione al requisito temporale di cinque anni previsto
per l’applicazione dell’Iva da parte delle imprese che hanno costruito o
ristrutturato l’immobile abitativo, quale condizione per il realizzo di una
cessione imponibile ad Iva (per obbligo).
Nel predetto
documento di prassi l’Agenzia ha precisato che “si deve considerare ultimato l’immobile per il
quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l’attestazione della
ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere
in catasto ai sensi degli articoli 23 e 24 del DPR 6 giungo 2001, n. 380.
Inoltre, si deve ritenere “ultimato” anche il fabbricato concesso in uso a
terzi, con i fisiologici contratti relativi all’utilizzo dell’immobile, poiché
lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata
dal tecnico competente si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in
consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere
l’opera di costruzione o di ristrutturazione completata”.
In altre parole,
secondo l’Agenzia si deve aver riguardo ad un dato fattuale, nel senso che
l’immobile deve considerarsi ultimato nel momento in cui lo stesso sia idoneo
per l’uso per il quale è stato costruito.
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