Novità Iva cessioni immobiliari e acconti pagati prima del 26 giugno 2012

di Sandro CERATO

L’art. 9 del D.L. n. 83/2012, con decorrenza dalle operazioni effettuate dal 26 giugno 2012, riscrivendo i numeri 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10 del DPR 633/72, ha apportato rilevanti modifiche al regime Iva delle cessioni di immobili. In particolare, la predetta disposizione prevede le seguenti novità:

• il regime naturale applicabile alle cessioni di immobili è di regola l’esenzione da Iva;
• per alcune cessioni, sia aventi ad oggetto fabbricati abitativi, sia strumentali, è possibile optare per l’imponibilità Iva a cura del cedente, nel relativo atto di compravendita;
• viene prevista una “nicchia” di naturale applicazione dell’Iva, senza necessità di alcuna opzione, per le cessioni di immobili, sia abitativi, sia strumentali, poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti, o vi hanno eseguito interventi di ristrutturazione di cui all’art. 3, co. 1, lett. c), d) ed f), del DPR 380/2001, purché tali cessioni avvengano entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione. In tal modo, è stato uniformato il termine quinquennale per entrambe le tipologie di immobili, mentre in precedenza tale termine era di quattro anno per i fabbricati strumentali e di cinque per quelli abitativi;
• per le cessioni di alloggi sociali (di cui al D.M. 22.4.2008), in sede di conversione in legge del D.L. n. 83, è stato previsto che tali operazioni sono esenti da Iva, salva la possibilità di optare per l’applicazione dell’Iva nel relativo atto.

In tale contesto, in cui, come detto, si assiste ad un ampliamento delle fattispecie imponibili in caso di cessioni immobiliari, soprattutto laddove il cedente sia l’impresa di costruzione o ristrutturazione, è necessario prestare attenzione alla gestione delle operazioni effettuate a “cavallo” tra la “vecchia” e la “nuova” disciplina. Ci si riferisce, in particolare, alle compravendite di immobili per le quali prima del 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del D.L. 83/2012), sono stati pagati degli acconti, e successivamente a tale data è stato perfezionato il trasferimento di proprietà. In tali ipotesi, infatti, è necessario ricordare che per effetto dell’art. 6 del DPR 633/72, le cessioni di beni immobili si considerano effettuate, di regola, alla data di sottoscrizione dell’atto notarile di compravendita (fatte salve alcune ipotesi di differimento del passaggio di proprietà), fermo restando che eventuali acconti percepiti prima di tale data comportano l’effettuazione dell’operazione, ai fini Iva, limitatamente per l’importo dell’acconto erogato.

In altre parole, in tali casi ai fini Iva le regole sul momento di effettuazione dell’operazione portano ad una “scomposizione” dell’operazione in più parti, ragion per cui potrebbe accadere che l’importo pagato a titolo di acconto sia soggetto al regime di esenzione, mentre l’importo incassato a saldo, all’atto del trasferimento dell’immobile, sia soggetto al regime di imponibilità ai fini Iva. Un esempio può chiarire meglio quanto descritto.

La società ALFA, che ha costruito un complesso immobiliare i cui lavori sono stati ultimati in data 20 marzo 2007, ha posto in essere la seguente operazioni di vendita:

• in data 10 giugno 2012 (prima dell’entrata in vigore delle novità del D.L. n. 83/2012) ha sottoscritto un contratto preliminare per la vendita di un immobile, incassando un acconto di euro 20.000, e fatturandolo in esenzione Iva, ai sensi dell’art. 10, n. 8-bis), del DPR 633/72, in quanto alla predetta data erano trascorsi oltre 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori;
• in data 10 luglio 2012 (successivamente all’entrata in vigore del D.L. n. 83/2012) ha perfezionato il trasferimento con atto notarile, incassano il saldo del prezzo di vendita, per euro 180.000, assoggettandolo ad Iva a seguito di opzione esercitata nell’atto di compravendita, ai sensi dell’art. 10, n. 8-bis), del DPR 633/72, come modificato dall’art. 9 del D.L. n. 83/2012.