Riduzione della deduzione forfettaria Irpef sui canoni di locazione

di Sandro CERATO

Secondo quanto stabilito dall’art. 37 del TUIR, la tassazione dei fabbricati detenuti da persone fisiche avviene

con le risultanze catastali, a meno che lo stesso non sia concesso in locazione, nel qual caso l’imponibile fiscale è dato dal maggiore tra:

·       la rendita catastale rivalutata del 5%;

·       il canone di locazione annuo pattuito, decurtato di una percentuale forfetaria del 15%

(5% dal 2013, a seguito delle modifiche in commento).

In buona sostanza, l’intervento del legislatore è “chirurgico”, nel senso che lo stesso si è limitato ad abbassare

la deduzione forfettaria, con buona pace del locatore che sarà costretto ad evidenziare nel modello Unico

un imponibile maggiore. La “ratio” di tale modifica, si ritiene, dovrebbe essere esclusivamente quella di

garantire un maggior gettito nelle casse erariali, in quanto non si può certamente pensare che la percentuale

del 5% possa essere più rappresentativa in relazione ai costi che il locatore deve sostenere.

E’ opportuno sin da subito evidenziare che l’art. 4, co. 74, della Legge n. 92/2012, non è intervenuto in alcun

modo sulla misura delle altre riduzioni forfetarie previste dal TUIR o da altre disposizioni normative, e più in particolare:

·       per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano,

la riduzione è confermata nella misura del 25%;

·       per gli immobili di interesse storico o artistico, di cui all’art. 10 del D.Lgs. n. 42/2004, è confermata

la riduzione del 35% (tale percentuale, tra l’altro, è stata inserita ad opera del recente D.L. n. 16/2012, in quanto in precedenza tali immobili risultavano di fatto esclusi da tassazione, poiché rilevava in ogni caso la sola rendita catastale).

Tecnicamente, poiché la modifica normativa ha interessato solamente l’art. 37 del TUIR, e quindi la tassazione

degli immobili detenuti al di fuori dell’esercizio d’impresa, resta immutata la disciplina fiscale degli immobili detenuti dalle imprese, per i quali è opportuno ricordare che:

·       gli immobili “patrimonio”, ossia quelli abitativi che non sono utilizzati quali beni strumentali o beni merce,

di cui all’art. 90 del TUIR, continuano a godere della riduzione del 15% del canone di locazione pattuito, purché siano sostenute e documentate spese di manutenzione ordinaria, e comunque nei limiti dell’anzidetta percentuale rispetto al canone di locazione;

·       gli immobili strumentali, invece, continuano a rilevare nella determinazione del reddito d’impresa

secondo le risultanze contabili, e quindi deducendo tutti i costo sostenuti (tranne l’ammortamento riferito al terreno, normalmente pari al 20% o al 30% in funzione della tipologia dell’immobile), e tassando come ricavo l’intero canone di locazione imputato a conto economico, senza alcuna possibilità di abbattimento.

Dalle novità introdotte dal legislatore della riforma del lavoro, emergono alcune considerazioni, anche critiche:

·       in primo luogo, la modifica comporta un’ulteriore penalizzazione per gli immobili locati, 

poiché richiede un maggior reddito imponibile, ferma restando anche la necessità di assoggettamento pieno ad IMU (a differenza degli immobili non locati, per i quali è previsto l’assorbimento della tassazione Irpef nella nuova imposta comunale);

·       in secondo luogo, la modifica in questione dovrebbe favorire l’utilizzo della cedolare secca,

anche se si ricorda che tale opzione è esercitabile solo per gli immobili destinati ad uso abitativo, le cui parti contrattuali siano entrambe soggetti non imprenditori. Tale limitazione all’accesso alla cedolare comporta che la riduzione dell’abbattimento forfettario al 5% penalizzerà senz’altro le locazioni di immobili non abitativi (uffici, negozi, laboratori, ecc.), per i quali la novità si traduce in un aggravio impositivo sostanziale;

·       infine, sempre con riferimento agli immobili non abitativi, si ricorda che gli stessi non possono fruire

della sospensione da tassazione dei canoni non percepiti a seguito dell’ultimazione della procedura di sfratto per morosità, in quanto, come ricordato anche dall’Agenzia delle Entrate nella C.M. n. 101/E/2000, tale possibilità non è prevista per gli immobili a destinazione commerciale.

In ultimo, per quanto riguarda le decorrenza della novità in commento, è stabilito che la stessa presti 

efficacia a partire dal 2013, segnalando che fortunatamente non è stato previsto alcun obbligo di “anticipazione” nel calcolo degli acconti per l’anno 2013, ragion per cui l’impatto si avrà solamente nell’anno 2014, in sede di versamento del saldo Irpef dell’anno 2013.