lunedì 4 giugno 2012

Imu agevolata per abitazione principale e pertinenze

di Michele BANA

La misura ordinaria dell’Imu è pari allo 0,76% modificabile dal Comune, in aumento oppure in diminuzione, sino ad un massimo dello 0,30% (art. 13, co. 6, del D.L. n. 201/2011): è, tuttavia, riconosciuta all’ente locale la facoltà di ridurre fino allo 0,38% l’aliquota relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita. Sono, inoltre, previste delle specifiche aliquote agevolate, come nel caso dell’abitazione principale e delle relative pertinenze. Il possesso di tali unità immobiliari, a differenza del tributo previgente dell’Ici, comporta l’assoggettamento all’imposta municipale: sul punto, l’art. 13, co. 2, del D.L. n. 201/2011 stabilisce che “per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile, indipendentemente dalla dimora abituale e dalla residenza anagrafica dei rispettivi componenti. L’obiettivo della norma è, pertanto, quello di evitare comportamenti elusivi in funzione dell’applicazione delle agevolazioni per l’abitazione principale: la disposizione deve, quindi, essere interpretata in senso restrittivo, soprattutto per impedire che, nel caso in cui i coniugi stabiliscano la residenza in due immobili diversi nello stesso comune, ognuno di loro possa usufruire delle agevolazioni dettate per l’abitazione principale e le relative pertinenze. Ad esempio, se nell’immobile in comproprietà fra i coniugi, destinato all’abitazione principale, risiede e dimora uno solo dei coniugi – non legalmente separati – poiché l’altro risiede e dimora in un diverso immobile, situato nello stesso comune, l’agevolazione non viene totalmente persa, ma spetta soltanto ad uno dei due coniugi. Nell’ipotesi in cui sia un figlio a dimorare e risiedere anagraficamente in altro immobile ubicato nello stesso comune, costituendo dunque un nuovo nucleo familiare, il genitore perde soltanto l’eventuale maggiorazione della detrazione. La medesima limitazione non è stata, tuttavia, prevista con riferimento al caso in cui gli immobili destinati ad abitazione principale siano ubicati in comuni diversi: al ricorrere di tale ipotesi, il rischio di elusione è, infatti, compensato dall’effettiva necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in una altro comune, ad esempio, per esigenze lavorative. Si osservi, inoltre, che – a dispetto di quanto previsto per l’Ici – non è contemplata la possibilità di assimilare ad abitazione principale, ai fini Imu, l’immobile dato in uso gratuito a parenti in linea o collaterale.
Le pertinenze dell’abitazione principale, rilevanti ai fini dell’individuazione dell’aliquota Imu applicabile, sono, invece,  esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo". Sulla base del chiaro dettato normativo, possono intendersi quali pertinenze soltanto le unità immobiliari accatastate nelle categorie:
·    C/2: magazzini e locali di deposito, cantine e soffitte se non unite all'unità immobiliare abitativa;
·    C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse;
·    C/7: tettoie.
Nella C.M. n. 3/DF/2012 è stata richiamato, tra l’altro, il concetto generale di pertinenza ed il recente indirizzo giurisprudenziale che inquadra nella categoria dell’abuso di diritto la simulazione di un vincolo di pertinenza: sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa" e, di conseguenza, ai fini dell’attribuzione della qualità di pertinenza occorre basarsi “sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, secondo la relativa definizione contenuta nell’art. 817 c.c." (Cass. 30 novembre 2009, n. 25127).
Il contribuente può considerare come pertinenza dell'abitazione principale soltanto un'unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, fino ad un massimo di tre pertinenze appartenenti ciascuna ad una categoria catastale diversa, espressamente indicata dalla norma. In altri termini, se il contribuente possiede tre pertinenze di cui una cantina accatastata come C/2 e due box classificati come C/6, sarà lo stesso contribuente ad individuare fra i due box a disposizione quale collegare all'abitazione principale. Rientra nel limite massimo delle tre pertinenze anche quella che risulta iscritta in catasto unitamente all'abitazione principale. Pertanto, se il contribuente possiede una cantina iscritta congiuntamente all'abitazione principale, il proprietario potrà applicare le agevolazioni previste per tale fattispecie solo ad altre due pertinenze di categoria catastale diversa da C/2 (cantina), poiché in quest'ultima rientrerebbe la cantina iscritta in catasto congiuntamente all'abitazione principale. La Circolare ha, inoltre, affrontato un caso particolarmente ricorrente, ovvero quello in cui due pertinenze, generalmente la soffitta e la cantina, sono accatastate unitamente all’unità ad uso abitativo. Si tratta, quindi, di due pertinenze che se fossero accatastate separatamente, sarebbero classificate entrambe in categoria C/2. Atteso che, in base alle norme tecniche catastali, la rendita attribuita all’abitazione ricomprende anche la redditività di tali porzioni immobiliari non connesse, e poiché non sembra di fatto agevole procedere allo scorporo di tali porzioni immobiliari, la soluzione prospettata per rendere operante la disposizione in esame è stata quella di ritenere che sia riconosciuta al contribuente la possibilità di usufruire delle agevolazioni per l’abitazione principale solo per un’altra pertinenza classificata in una diversa categoria catastale, vale a dire C/6 o C/7. Le eventuali pertinenze eccedenti il numero di tre sono, ovviamente, assoggettate all'aliquota ordinaria.
L’abitazione principale e le relative pertinenze, così come sopra individuate, sono soggette all’aliquota agevolata dello 0,40% modificabile dal comune, in aumento oppure in diminuzione nel limite massimo dello 0,20%: con l’effetto che l’aliquota Imu può oscillare da un minimo dello 0,20% ad un massimo dello 0,60%. Tale forma di imposizione è applicabile anche nelle seguenti ipotesi:
·    l’immobile è rappresentato dalla casa coniugale assegnata all’ex coniuge;
·    il comune ne ha prevista l’operatività, con apposito regolamento, pure nei confronti dell’abitazione non locata posseduta da anziani o disabili che risiedono in istituti di ricovero sanitario, oppure da cittadini residenti all’estero.
Le suddette unità immobiliari possono altresì beneficiare, oltre all’aliquota agevolata, di una detrazione di euro 200, per il periodo durante il quale si protrae la destinazione ad abitazione principale: nel caso in cui quest’ultima interessi più soggetti sul medesimo immobile, la detrazione spetta a ciascuno di essi in egual misura e proporzionalmente al periodo per il quale la destinazione stessa si verifica. Ad esempio, se la proprietà indivisa dell’abitazione è detenuta da quattro soggetti passivi che vi risiedono e dimorano per l’intero anno, a ciascuno di essi spetta una detrazione di euro 50, a prescindere dalla consistenza delle rispettive quote di comproprietà.
La sola detrazione è contemplata anche con riferimento ai seguenti immobili:
·    le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibiti ad abitazione principale dei soci assegnatari;
·    gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) o altrimenti denominanti.
Per gli anni 2012 e 2013, la detrazione di euro 200 è maggiorata di euro 50 per ogni figlio di età non superiore a 26 anni, a condizione che lo stesso risieda anagraficamente e dimori abitualmente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, nel limite massimo di euro 400: in altri termini, con riferimento a tali periodi d’imposta, la detrazione complessiva per abitazione principale e relative pertinenze non può eccedere la soglia omnicomprensiva di euro 600.
Sul punto, si osservi, in primo luogo, che la formulazione della norma fa, quindi, esclusivo riferimento all’età del figlio anagraficamente residente ed abitualmente dimorante, ma non anche a quello di “figlio fiscalmente a carico”.
Il diritto alla detrazione spetta, quindi, fino al compimento del 26° anno di età del figlio, per cui si decade dal beneficio dal giorno successivo a quello in cui si è verificato l’evento. Per poter computare l’intero mese nel calcolo della maggiorazione, occorre che:
·    il compimento del 26° anno di età ricorra dal 15° giorno del mese in poi. Conseguentemente, se il figlio compie i 26 anni il 14 aprile, la maggiorazione non spetta per tale mese, ma soltanto per i precedenti mesi del periodo d’imposta, ovvero gennaio, febbraio e marzo, durante i quali si è protratto il presupposto richiesto dalla norma;
·    la nascita si sia verificata da almeno 15 giorni. Ad esempio, se è avvenuta il 15 maggio, tale mese deve essere computato nel calcolo della maggiorazione: diversamente, se la nascita è intervenuta il 18 maggio, non sarà possibile tenere conto di tale mensilità.
Alla luce di quanto sopra riportato, si deve, pertanto, ritenere che sia la detrazione base che la maggiorazione della stessa devono, inoltre, essere rapportate ai mesi dell’anno nei quali si sono verificate le condizioni richieste dalla norma, computando per intero anche il mese durante il quale tali requisiti sono sussistiti per almeno 15 giorni.

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