La base imponibile dell’Imu

di Michele BANA

L’art. 13, co. 3, del D.L. n. 201/2011 stabilisce che l’Imu deve essere applicata al valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 5, co. 1, 3, 5 e 6, del D.Lgs. n. 504/1992 e dell’art. 13, co. 4 e 5, del Decreto “Salva Italia”. A questo proposito, soccorrono anche alcuni chiarimenti forniti dalla C.M. n. 3/DF/2012, in base alla natura dell’immobile oggetto del tributo:

·    fabbricati iscritti in catasto;

·    fabbricati classificabili nel gruppo catastale D;

·    aree fabbricabili;

·    terreni.

Fabbricati iscritti in catasto

L’art. 13, co. 4, del D.L. n. 201/2011 stabilisce che, ai fini Imu, il valore dei fabbricati iscritti in catasto è ottenuto applicando alla rendita catastale del 1° gennaio dell’anno di imposizione – rivalutata del 5%, ai sensi dell’art. 3, co. 48, della Legge n. 662/1996 – i seguenti coefficienti di moltiplicazione:

·    160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A (ad eccezione degli A/10) e nelle categorie C/2, C/6 e C/7;

·    140 per i fabbricati compresi nel gruppo catastale B e nelle categorie C/3, C/4 e C/5;

·    80 per i fabbricati qualificati come A/10 e D/5;

·    60 per i fabbricati inclusi nel gruppo catastale D, ad esclusione dei D/5. Tale coefficiente è applicabile esclusivamente nel periodo d’imposta 2012, in quanto – a decorrere dal 1° gennaio 2013 – sarà elevato a 65;

·    55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

È, tuttavia, prevista una riduzione del 50% della base imponibile, qualora il fabbricato sia (art. 13, co. 3, del D.L. n. 201/2011):

·    di interesse storico od artistico di cui all’art. 10 del D.Lgs. n. 42/2004;

·    dichiarato inagibile od inabitabile e di fatto non utilizzato, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono tali condizioni. Sul punto, la C.M. n. 3/DF/2012 ha precisato che la norma richiede che l’inagibilità o l’inabitabilità sia accertata dall’ufficio tecnico comunale, con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione: in alternativa, è ammessa la presentazione di un atto sostitutivo, ai sensi del D.P.R. n. 445/2000.

Fabbricati classificabili nel gruppo catastale D

L’art. 5, co. 3, del D.Lgs. n. 504/1992 stabilisce che nel caso di fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, il valore è determinato – fino all’anno nel quale gli stessi non sono iscritti nel catasto, con attribuzione di rendita – alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, a quella di acquisizione, sulla base dell’ammontare risultante dalle scritture contabili, al lordo delle quote di ammortamento, applicando i coefficienti aggiornati annualmente con un Decreto del Ministero dell’economia. La C.M. n. 3/DF/2012 ha, inoltre, esaminato una peculiare fattispecie contenuta nella medesima disposizione, ovvero l’attivazione – da parte del locatore o locatario del contratto di leasing – della procedura di cui al regolamento adottato con il D.M. n. 701/1994, con conseguente determinazione del valore del fabbricato sulla base della rendita proposta, a decorrere dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello nel corso del quale tale rendita è stata annotata negli atti catastali. In mancanza di rendita proposta, il valore è determinato sulla base delle scritture contabili del locatore, il quale è obbligato a fornire tempestivamente al locatario tutti i dati necessari per il calcolo.

L’applicazione della norma ha, tuttavia, posto dei dubbi interpretativi, poi risolti dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3160 del 9 febbraio 2011, secondo cui il metodo di determinazione della base imponibile collegato alla rappresentazione contabile è “valido fino a che la richiesta di attribuzione della rendita non viene formulata dal contribuente: dal momento in cui fa la richiesta egli, invece, pur applicando ormai in via precaria il metodo contabile, diventa titolare di una situazione giuridica nuova derivante dall’adesione al sistema generale della rendita catastale, sicché può avere il dovere di pagare una somma maggiore (ove intervenga un accertamento in tal senso) o può avere il diritto a pagare una somma minore ed a chiedere il relativo rimborso nei termini di legge”. Pertanto, nonostante l’indubbia influenza del tenore testuale della norma, il momento che segna il passaggio dal metodo di determinazione della base imponibile fondato sui valori contabili al criterio di catastale è quello della domanda di attribuzione della rendita mediante l’esperimento della procedura di cui al D.M. n. 701/1994.

Aree fabbricabili

A norma dell’art. 5, co. 5, del D.Lgs. n. 504/1992, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, comprensivo della considerazione dei seguenti elementi:

·    zona territoriale di ubicazione;

·    indice di edificabilità;

·    destinazione d’uso consentita;

·    oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;

·    prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi caratteristiche analoghe.

In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, demolizione di fabbricati ed interventi di recupero di cui all’art. 31, co. 1, lett. c), d) ed e), della Legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, sino al momento in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato (art. 5, co. 6, del D.Lgs. n. 504/1992).

Terreni

L’art. 13, co. 5, del D.L. n. 201/2011 stabilisce che il valore dei terreni agricoli – nonché di quelli non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola – è rappresentato da quello ottenuto applicando il coefficiente moltiplicativo di 110 all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25,00% (art. 3, co. 51, della Legge n. 662/1996). Nel caso di terreni agricoli diversi dai predetti, il coefficiente è elevato a 135.