I presupposti applicativi dell'Imu

di Michele BANA

L’art. 13 del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201 (Decreto “Salva Italia”) ha anticipato, in via sperimentale e su tutto il territorio nazionale, l’applicazione dell’Imposta municipale propria (Imu) prevista dal c.d. Decreto sul Federalismo Fiscale (artt. 8 e 9 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23), dal periodo d’imposta 2012, in luogo di quello del 2015 inizialmente previsto per l’entrata a regime del nuovo tributo.

L’Imu sostituisce l’Ici e, per la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali, dovute in riferimento ai redditi fondiari concernenti gli immobili – fabbricati e terreni –  non locati, né affittati.

L’applicazione dell’imposta è subordinata alla sussistenza di alcuni specifici presupposti, recentemente approfonditi dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia, con la C.M. 18 maggio 2012, n. 3/DF.

L’art. 9, co. 1, del D.Lgs. n. 23/2011, espressamente richiamato dall’art. 13, co. 1, del D.L. n. 201/2011, così come interpretato dal predetto documento di prassi, stabilisce che sono tenuti al versamento dell’Imu (c.d. presupposto soggettivo):

·     il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali o alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa;

·     il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie sui beni di cui al punto precedente. A norma dell’art. 4, co. 12-quinquies, del D.L. 2 marzo 2012, n. 16, ai soli fini dell’Imu, l’ex coniuge affidatario della casa coniugale si intende, in ogni caso, titolare di un diritto di abitazione, riconoscendone, quindi, l’esclusiva soggettività passiva: conseguentemente, spettano soltanto all’ex coniuge le agevolazioni previste per l’abitazione principale e le relative pertinenze, concernenti l’aliquota ridotta, la detrazione e la maggiorazione per i figli di età non superiore a 26 anni, in relazione alle quali si dovranno seguire le regole generali. L’Imu deve, pertanto, essere versata, per il proprio intero ammontare, dal coniuge assegnatario – ancorchè non proprietario dell’ex casa coniugale – il quale può usufruire sia dell’aliquota ridotta stabilita per l’abitazione principale che dell’intera detrazione prevista per tale immobile, nonché della maggiorazione di euro 50 per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, a condizione che lo stesso risieda anagraficamente e dimori abitualmente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;

·     il concessionario di aree demaniali;

·     il locatario di immobili, anche da edificare oppure in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, a partire dalla data di stipulazione del contratto di leasing, e per tutta la durata dello stesso. Il principio in parola opera anche nei confronti degli immobili da costruire o in corso di edificazione oggetto di atti di locazione finanziaria stipulati prima dell’entrata in vigore della Legge 23 luglio 2009, n. 99.

Sotto il profilo oggettivo, l’art. 13, co. 2, del D.L. n. 201/2011 stabilisce che è suscettibile di dare luogo all’imposizione Imu, il possesso di qualsiasi immobile, e precisamente:

·    fabbricati, compresi quelli rurali ad uso strumentale od abitativo, nonchè l’abitazione principale e le relative pertinenze. Sul punto, la C.M. n. 3/DF/2012 ha chiarito che per “per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”;

·     aree fabbricabili, considerandosi tali quelle utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. A questo proposito, ricorre anche il principio individuato dall’art. 36, co. 2, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, secondo cui un’area è qualificabile come fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Diversamente, non sono considerati fabbricabili – per effetto del richiamo dell’art. 2 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, operato dall’art. 13, co. 2, del D.L. n. 201/2011 – i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1 del D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali;

·     terreni, in cui rientrano sia quelli agricoli che quelli incolti, ovvero adibiti all’esercizio delle attività di cui al punto precedente indicate nell’art. 2135 del codice civile.