Nuovi chiarimenti sulla cedolare secca

di Michele BANA

L’Agenzia delle Entrate, con la C.M. n. 20/E/2012, ha risposto ad alcuni quesiti riguardanti l’applicazione del regime di tassazione sostitutiva di cui all’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, riguardante i canoni di locazione conseguiti dalla persona fisica proprietaria, o titolare di un diritto reale di godimento, di unità immobiliari affittate ad uso abitativo, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni. Il documento di prassi si è soffermato, in primo luogo, sull’adempimento preliminare della comunicazione al conduttore, avente ad oggetto l’opzione per la cedolare secca e la rinuncia – per il corrispondente periodo di efficacia del regime – ad esercitare la facoltà di richiesta, a qualsiasi titolo, dell’aggiornamento del canone. In particolare, sono state formulate le seguenti considerazioni:

·     per il periodo d’imposta 2011, nel caso di opzione da esercitarsi nella dichiarazione dei redditi, la comunicazione al conduttore può essere effettuata entro il 1° ottobre 2012, ovvero non oltre il termine di presentazione del modello Unico 2012, anche qualora il contribuente presenti il modello 730;

·     può optare per la cedolare secca anche il comproprietario che non risulti formalmente dal contratto di locazione, purchè ne dia comunicazione al conduttore ed eserciti la facoltà in dichiarazione dei redditi, se possibile, altrimenti mediante presentazione del modello 69 all’Ufficio territorialmente competente, allegando la documentazione comprovante il proprio titolo di comproprietario;

·     l’obbligo di comunicazione al conduttore è escluso, se la durata complessiva dei contratti con lo stesso stipulati, a cura del locatore, è inferiore a 30 giorni nell’anno. Analogamente, l’adempimento non deve essere assolto se l’atto d’affitto già comprende una clausola di espressa rinuncia alla facoltà di richiesta, a qualsiasi titolo, dell’aggiornamento del canone.

L’Amministrazione Finanziaria ha, poi, chiarito che l’accesso al regime della cedolare secca è prospettabile anche in capo al coniuge non proprietario degli immobili locati ad uso abitativo, di proprietà esclusiva dell’altro coniuge e confluiti nel fondo patrimoniale per i bisogni della famiglia (art. 167 e ss. c.c.): l’opzione è ammessa per la metà dei canoni da locazioni di fabbricati ad uso abitativo, in ossequio al principio di imputazione dei redditi di cui all’art. 4, co. 1, lett. b), del Tuir.

La C.M. n. 20/E/2012 ha, poi, affrontato il caso del trasferimento – per successione, donazione o cessione – del fabbricato, con riferimento al quale il dante causa aveva esercitato l’opzione per la cedolare secca: l’atto traslativo determina la cessazione del regime sostitutivo ai fini Irpef, mentre continua ad esplicare i propri effetti sotto il profilo dell’imposta di registro e bollo, sino al termine dell’annualità contrattuale. Rileva, infatti, la sussistenza del presupposto di applicazione della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, della proroga o del versamento dell’imposta per le annualità successive, prima del trasferimento dell’immobile. Il contratto di locazione, tuttavia, non si estingue, a tutela degli interessi del conduttore, consentendo di fatto al nuovo locatore di esercitare direttamente l’opzione nelle dichiarazione dei redditi.

Per quanto riguarda, invece, i versamenti, è stato precisato che:

·    se il contribuente ha considerato, in sede di determinazione dell’acconto Irpef del 2011, anche il reddito dell’immobile locato ad uso abitativo, può comunque optare per la cedolare secca, purchè ricorrano le altri condizioni previste, e presenti un’istanza per la correzione del codice tributo, in modo da beneficiarne, ai fini della cedolare secca, già nel modello Unico 2012 o nel 730;

·    l’omesso versamento dell’acconto della cedolare secca non pregiudica l’efficacia dell’opzione, essendo ammesso il rimedio del ravvedimento operoso di cui all’art. 13 del D.Lgs. n. 472/1997, corrispondendo quanto dovuto, oltre agli interessi (codice tributo “1992”) ed alle sanzioni (codice tributo “8913”);

·    nel caso di prima applicazione della cedolare secca, in un periodo d’imposta diverso dal 2011, non è dovuto l’acconto.

Non essendo ancora stato emanato il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate che avrebbe dovuto definire le modalità di esercizio della revoca dell’opzione, è riconosciuta la validità di quella effettuata in carta libera – debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti – oppure con il modello 69 utilizzato come schema dell’istanza di revoca. Conseguentemente, è altresì opportuno, pur non sussistendo un obbligo normativo in tale senso, darne comunicazione al conduttore, in virtù del vigente regime di responsabilità solidale nel pagamento dell’imposta di registro e dell’interesse del locatore a beneficiare nuovamente della facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone.