Cessione di aree a scomputo degli oneri di urbanizzazione: conseguenze ai fini Iva

di Sandro CERATO

Nell’ambito del settore edile, gli interventi che costituiscono trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, sono subordinati al rilascio del permesso di costruire al proprietario o a chi ha titolo per richiederlo (D.P.R. 6.6.2001, n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). Il rilascio del suddetto permesso comporta la corresponsione di un contributo, come previsto dall’art. 16 del D.P.R. n. 380/2001, “commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione”. Il contributo concessorio si compone dunque di due parti:

·    una quota relativa agli oneri di urbanizzazione, da corrispondersi all’atto del rilascio del permesso, e rateizzabile;

·   una quota relativa al costo di costruzione, determinata all’atto del rilascio e corrisposta in corso d’opera.

Tralasciando la quota relativa al costo di costruzione, non rilevante ai fini della trattazione in esame, è opportuno osservare che l’art. 16, co. 2, del D.P.R. n. 380/2001, consente al titolare del permesso a costruire, a scomputo totale o parziale della quota relativa agli oneri di urbanizzazione, di “obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione (….) con le modalità e le garanzie stabilite dal Comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del Comune”.

Le norme urbanistiche, pertanto, prevedono, quale presupposto indispensabile per l’esercizio dell’attività edilizia, un’obbligazione di natura pecuniaria, al cui adempimento è subordinato il rilascio della concessione, con possibilità per il soggetto debitore di eseguire, alternativamente al pagamento in denaro, un facere, ossia la realizzazione delle opere vere e proprie, da cedersi successivamente al Comune gratuitamente.

Ai fini Iva, mentre il pagamento degli oneri in denaro non comporta particolari problematiche, come si dirà in seguito, la cessione gratuita di aree ed opere al Comune, quale alternativa al pagamento del denaro, può presentare alcune difficoltà in merito al corretto trattamento Iva.

Prima dell’entrata in vigore della Legge n. 342/2000, di cui si dirà tra poco, l’Amministrazione Finanziaria (Nota 20.4.1979, n. 363977, e Nota 14.6.1984, n. 397527) aveva ritenuto che l’esclusione da Iva, che si realizza nel caso in cui vi sia pagamento in denaro degli oneri di urbanizzazione, non potesse essere riconosciuta laddove il titolare della concessione si fosse obbligato a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione a scomputo totale o parziale della quota di contributo dovuta al Comune. In tale ipotesi, infatti, si sarebbe realizzato un “distinto rapporto in base al quale l’impresa concessionaria si obbliga ad eseguire nell’interesse del comune i lavori relativi alle opere di urbanizzazione”, configurabile quindi come “prestazione si servizi imponibile all’Iva ai sensi dell’art. 3, co. 1, del D.P.R. n. 633/72, il cui corrispettivo è costituito dagli importi parzialmente o totalmente scomputati a favore del titolare della concessione”.

Tale posizione, tuttavia, non era condivisa dalla prevalente giurisprudenza tributaria, in quanto, partendo dal presupposto che gli oneri di urbanizzazione costituiscono prestazioni tributarie, come tali non soggette ad Iva, concludeva per il non assoggettamento ad Iva anche nell’ipotesi in cui i medesimo oneri non venissero corrisposti in denaro, bensì mediante l’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione (Comm. Trib. I grado di Alessandria 26.6.1986, n. 380, Comm. Trib. II grado di Alessandria 27.10.1988, n. 505, e Comm. Trib. I grado di Piacenza 5.7.1986, n. 482).

La questione è stata definitivamente risolta dal legislatore con l’art. 51 della Legge n. 342/2000, che espressamente dispone che “non è da intendere rilevante ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, neppure agli effetti delle limitazioni al diritto alla detrazione, la cessione nei confronti dei comuni di aree o di opere di urbanizzazione, a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione”. La citata disposizione, dunque, che supera il precedente orientamento ministeriale, sancisce definitivamente l’irrilevanza ai fini Iva della cessione di aree ed opere di urbanizzazione ai comuni, a scomputo della quota dovuta per oneri di urbanizzazione, in analogia a quanto già ritenuto per il pagamento in denaro degli oneri stessi.