L’art. 4, co. 74, della Legge n. 92/2012 ha modificato il primo periodo del co. 4-bis dell’art. 37 del Tuir, riducendo dal 15% al 5% il coefficiente di deduzione riconosciuto ai canoni di locazione immobiliare, aventi, quindi, ad oggetto, fabbricati abitativi, artigianali, commerciali od industriali. Conseguentemente, a partire dall’anno solare 2013, concorrerà alla formazione del reddito complessivo del contribuente il canone risultante dal contratto di locazione – ridotto della predetta quota del 5,00% – se è superiore al reddito medio ordinario, determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo di cui al co. 1, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria o classe (oppure, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta). Ciò comporta, inoltre, un effetto fiscale indiretto, ovvero un maggior appeal dell’opzione per la cedolare secca di cui all’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, qualora sussistano i relativi presupposti applicativi: a questo proposito, si rammenta che tale facoltà – consistente nell’adesione ad un regime impositivo Irpef facoltativo ed alternativo a quello ordinario applicabile ai redditi fondiari – è riservata alla persona fisica proprietaria, o titolare di diritto reale di godimento, di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo (ad eccezione di quelle effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, artistica o professionale). Alla luce della predetta decurtazione del coefficiente di deduzione, il regime opzionale della cedolare secca – che, già di per sé, prevede l’applicazione di un’aliquota agevolata inferiore allo scaglione Irpef sui redditi più bassi – si appresta, pertanto, a divenire, per ragioni di mera convenienza, la tassazione ordinaria dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo. Rimane, tuttavia, preferibile l’imposizione ordinaria, se il contribuente può usufruire di consistenti deduzioni o detrazioni d’imposta: è il caso, ad esempio, della coesistenza della locazione di un immobile da parte di un lavoratore che ha interrotto il rapporto di lavoro in corso d’anno, che ha anche sostenuto spese mediche particolarmente elevate, oppure che ha eseguito versamenti significativi a beneficio di una Onlus. In tal caso, l’applicazione della cedolare secca potrebbe costituire uno “sbarramento” all’abbattimento totale dell’imposta sui redditi Irpef. Si consideri, ad esempio, il caso di un contribuente che possiede un reddito da lavoro dipendente pari ad euro 3.200, derivante da un rapporto interrotto in corso d’anno, e redditi da locazione per euro 4.800 e dispone di detrazioni per spese mediche (euro 500), interessi sul mutuo per abitazione principale (euro 500) e per lavoro dipendente non percepite a seguito dell’interruzione del rapporto (euro 1.000), nonché di una deduzione di euro 3.300 sul reddito imponibile.
Il reddito complessivo lordo è, pertanto, pari ad euro 8.000 mentre il carico fiscale è differente, a seconda della decisione del contribuente:
· regime ordinario: è possibile utilizzare sia le deduzioni che le detrazioni d’imposta. In primo luogo, il reddito complessivo lordo si riduce ad euro 7.760, in quanto il canone di locazione beneficia della deduzione forfetaria del 5%: è, poi, possibile utilizzare integralmente la deduzione di euro 3.000. Conseguentemente, la base di calcolo dell’Irpef ammonta ad euro 4.460 per un’imposta lorda di euro 1.025,80 – in virtù dell’applicazione dell’aliquota ordinaria del 23% – senza dover versare nulla, a causa della presenza di maggiori detrazioni d’imposta (euro 2.000);
· opzione per la cedolare secca: la deduzione è utilizzabile soltanto per euro 3.200 ovvero sino a concorrenza del reddito da lavoro dipendente, in quanto il reddito da locazione è assoggettato ad imposta sostitutiva dell’Irpef, e non può, quindi, beneficiare della deduzione e delle detrazioni d’imposta. Il contribuente non deve, pertanto, versare l’Irpef, ma la sola cedolare secca, per euro 1.008 (euro 4.800*21%).
Si rammenta, infine, che la modifica del co. 4-bis dell’art. 37 del Tuir non interessa i casi di fabbricati:
· siti nelle città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e Burano, che conservano il coefficiente di deduzione del 25%;
· riconosciuti di interesse storico od artistico (art. 10 del D.Lgs. n. 42/2004), che – in virtù della modifica operata dall’art. 4, co. 5-sexies, lett. a), del D.L. n. 16/2012 – beneficiano di una riduzione del 35%.
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