Affitto d’azienda, successione parziale nei contratti pendenti

di Michele BANA

L’affitto d’azienda, operazione disciplinata dal combinato disposto di cui agli artt. 2562 e 2561 c.c., comporta il temporaneo trasferimento, a titolo oneroso, di un complesso di beni e diritti organizzati per l’esercizio dell’impresa. Può, quindi, trattarsi dell’intera azienda, o di un ramo della stessa, purchè rappresenti un insieme di beni organizzati avente l’attitudine a conseguire gli obiettivi per i quali è preposta tale aggregazione: la circostanza in parola ricorre, pertanto, anche nel caso di azienda di nuova formazione non ancora effettivamente entrata in funzione, oppure la cui gestione risulti temporaneamente sospesa.

In virtù del predetto trasferimento, l’affittuario è tenuto ad assolvere alcuni adempimenti:

·    conservare la destinazione economica del complesso aziendale, l’efficienza della struttura organizzativa e degli impianti;

·    corrispondere al concedente il canone di locazione, secondo le scadenze e modalità prestabilite;

·    restituire l’azienda affittata al termine del contratto, salvo l’esercizio dell’eventuale diritto di prelazione ad esso accordato per l’acquisto del complesso condotto in godimento.

Il contratto di affitto d’azienda è soggetto alla medesima disciplina prevista per la cessione, individuata dall’art. 2556 c.c.: deve, dunque, essere redatto in forma scritta, in quanto richiesta per la prova ed ai fini dell’opponibilità nei confronti dei terzi. Tale atto deve essere trasmesso, a cura del notaio rogante od autenticante, all’Agenzia delle Entrate (entro 20 giorni) e al Registro delle imprese (non oltre 30 giorni).

Trovano, inoltre, applicazione altre disposizioni civilistiche riguardanti la cessione d’azienda: in primo luogo, l’art. 2557 c.c., per effetto del quale il concedente è tenuto ad astenersi – per tutta la durata del contratto di affitto d’azienda – dall’avviare una nuova impresa idonea a sviare la cliente del complesso affittato, salvo che le parti vi abbiano espressamente derogato nel contratto di affitto d’azienda. Qualora il concedente sia una società di persone, il divieto di concorrenza opera anche nei confronti dei soci illimitatamente responsabili: riguardando esclusivamente il caso di “nuova attività”, non può, tuttavia, esplicare i propri effetti qualora il concedente prosegua l’esercizio di un’impresa preesistente all’affitto del ramo d’azienda, oppure quando l’azienda affittata non sia ancora stata esercitata, purchè ciò non si traduca di fatto in un’elusione del divieto (Cass. n. 2112/1984).

Analogamente, per i contratti opera la medesima disciplina stabilita per la cessione d’azienda, contenuta nell’art. 2558 c.c.: i rapporti giuridici – ad eccezione di quelli aventi carattere personale (appalto, mandato o prestazione d’opera intellettuale,  ma non agenzia), e di quelli espressamente esclusi dalla parti – si trasferiscono, quindi, all’affittuario, senza richiedere il consenso del terzo contraente. Costui può, tuttavia, recedere dal contratto, entro 3 mesi dalla notizia del trasferimento,  se sussiste una giusta causa, come, ad esempio, la carente affidabilità morale o patrimoniale del cessionario: al ricorrere di tale ipotesi, il concedente è responsabile, nei confronti del terzo contraente, per l’eventuale risarcimento del danno.

Nel caso delle locazioni commerciali immobiliari, trova applicazione l’art. 36 della Legge n. 392/1978, secondo cui il conduttore può sublocare il fabbricato o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore, purchè venga ceduta o locata l’azienda,  e ne sia data comunicazione al concedente, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Quest’ultimo adempimento è indispensabile, in quanto consente al locatore di esercitare, in presenza di gravi motivi (ad esempio, lo svolgimento di attività illecite), il proprio diritto di opposizione alla sublocazione o cessione contrattuale, da manifestare entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.

Non operano, invece, le disposizioni in materia di crediti e debiti dell’azienda ceduta, in quanto gli artt. 2559 e 2560 c.c. non richiamano espressamente l’ipotesi del contratto di affitto, a differenza delle precedenti norme in materia di divieto di concorrenza e successione nei contratti (artt. 2557 e 2558 c.c.).

Per quanto concerne, infine, i rapporti di lavoro pendenti alla data dell’affitto, trova applicazione l’art. 2112 c.c., per effetto del quale l’affittuario subentra nei contratti stipulati dal concedente. Il dipendente conserva i diritti maturati presso il concedente, in quanto il trasferimento d’azienda non costituisce, di per sé, motivo di licenziamento: al contrario, è riconosciuto al lavoratore l’esercizio del diritto di recesso, per giusta causa, qualora le condizioni di lavoro siano mutate sostanzialmente nel corso dei primi 3 mesi di affitto d’azienda (art. 2219, co. 1, c.c.).

Il concedente e l’affittuario sono obbligati, in solido, per tutti i crediti vantati dal lavoratore al momento del trasferimento, ad eccezione di quelli derivanti da rapporti già estinti alla data di stipulazione del contratto d’affitto d’azienda, per i quali è responsabile il solo concedente.